Ein Haus gemeinsam kaufen, Wohnungen dauerhaft bezahlbar halten und die Nachbarschaft selbst gestalten: Für solche Vorhaben kann eine Wohnungsgenossenschaft die passende Rechtsform sein. Doch zwischen der ersten Idee und dem Einzug liegen zwei Aufgaben: eine Genossenschaft aufbauen und ein Immobilienprojekt finanzieren und umsetzen.

Für die Gründung brauchst du mindestens drei Mitglieder, eine Satzung, die erforderlichen Organe, einen Prüfungsverband und die Eintragung ins Genossenschaftsregister. Die rechtliche Grundlage bildet das Genossenschaftsgesetz, insbesondere §§ 4–11 und 54.

Dieser Leitfaden erklärt den Weg für ein Wohnprojekt in Deutschland und nennt Anlaufstellen in Köln. Stand: 13. September 2026.

Was ist eine Wohnungsgenossenschaft?

Eine Genossenschaft soll ihre Mitglieder durch einen gemeinsamen Geschäftsbetrieb fördern. Bei einer Wohnungsgenossenschaft besteht dieser Zweck beispielsweise darin, Wohnraum für die Mitglieder bereitzustellen. Grundlage ist § 1 GenG.

Beim üblichen Modell hält die Genossenschaft das Gebäude; die Bewohnerinnen und Bewohner sind Mitglieder und schließen einen Miet- oder Nutzungsvertrag. Mit Geschäftsanteilen erwirbst du eine Beteiligung an der Genossenschaft, keine einzelne Eigentumswohnung. Mitgliedschaft und Wohnungsvergabe müssen deshalb getrennt geregelt werden.

1. Eine Gruppe mit einem gemeinsamen Ziel aufbauen

Die gesetzliche Mindestzahl beträgt drei Mitglieder. Für die praktische Arbeit solltet ihr außerdem klären, wer Zeit, Wissen und Verantwortung einbringen kann.

Besprecht vor der Satzungsarbeit:

Wollt ihr ein bestehendes Haus übernehmen oder neu bauen?
Wie viele Haushalte sollen mitmachen, und welche Wohnungsgrößen braucht ihr?
Welche Gemeinschaftsräume sind euch ihren zusätzlichen Aufwand wert?
Welche monatliche Belastung und welche Einzahlungen können die Beteiligten tragen?
Wer kümmert sich um Finanzen, Immobiliensuche und die Zusammenarbeit in der Gruppe?

Haltet eure Antworten in einem kurzen Projektkonzept fest. Auch Regeln für Konflikte und den Ausstieg aus der Planungsgruppe gehören früh auf den Tisch.

2. Einen Prüfungsverband früh einbeziehen

Eine eingetragene Genossenschaft muss einem Verband angehören, der das Prüfungsrecht besitzt. Für die Registeranmeldung braucht sie dessen Zulassungsbescheinigung und eine gutachtliche Äußerung zur Gründung. Das regeln § 54 GenG und § 11 GenG.

Sprecht einen Verband mit Erfahrung in Wohnungsgenossenschaften bereits mit eurem ersten Konzept an. Lasst euch erklären, welche Unterlagen er benötigt, wie die Prüfung abläuft und welche einmaligen sowie laufenden Kosten anfallen. So könnt ihr Satzung und Wirtschaftsplan rechtzeitig aufeinander abstimmen.

3. Immobilie und Finanzierung zusammen planen

Für eine eG gibt es kein gesetzlich vorgeschriebenes Mindestkapital. Das bedeutet aber nicht, dass sich ein Wohnprojekt ohne Eigenmittel umsetzen lässt. Auch die Gründerplattform zur Genossenschaftsgründung unterscheidet die Rechtsform von der wirtschaftlichen Tragfähigkeit des Vorhabens.

Erstellt einen Finanzierungsplan, der mindestens diese Positionen berücksichtigt:

Kaufpreis oder Grundstück und Baukosten;
Erwerbsnebenkosten, Planung und gegebenenfalls Sanierung;
Beratung, Gründungsprüfung, Notariat und Register;
laufende Verwaltung, Versicherungen und Instandhaltung;
Zinsen, Tilgung und eine Reserve für Verzögerungen oder Mehrkosten.

Stellt diesen Ausgaben die vorgesehenen Einzahlungen der Mitglieder und die noch zu klärende Kreditfinanzierung gegenüber. Berechnet daraus, welche monatlichen Nutzungsentgelte das Projekt tragen müssten. Prüft zusätzlich ein Szenario mit höheren Kosten und späterem Einzug.

Ein Rechenbeispiel, keine Finanzierungsempfehlung: Zahlen 20 Haushalte jeweils 20.000 Euro ein, ergibt das 400.000 Euro. Daraus lässt sich noch nicht ableiten, welches Gebäude finanzierbar ist. Dafür fehlen unter anderem Gesamtkosten, Kreditkonditionen, Reserven und die Prüfung durch die finanzierende Bank.

4. Eine Satzung für euer Wohnprojekt entwickeln

Die Satzung ist das verbindliche Regelwerk der Genossenschaft. Sie muss unter anderem Name, Sitz, Unternehmensgegenstand, Geschäftsanteile und die vorgeschriebenen weiteren Regelungen enthalten. Maßgeblich sind §§ 5–8 GenG.

Für eure Gruppe sind besonders diese Fragen wichtig:

Wie hoch ist ein Geschäftsanteil, und welche Einzahlungen werden verlangt?
Wie werden Mitglieder aufgenommen, und welche Kündigungsregeln gelten?
Wie werden Entscheidungen getroffen und Verantwortliche bestellt?
Wie werden Rücklagen aufgebaut und Verluste behandelt?
Sind Nachschüsse im Insolvenzfall ausgeschlossen oder vorgesehen?

Für Verbindlichkeiten haftet gegenüber Gläubigern grundsätzlich das Genossenschaftsvermögen. Eine mögliche Nachschusspflicht ist jedoch gesondert in der Satzung zu regeln. Auch eingezahltes Kapital kann durch Verluste aufgezehrt werden. Grundlage sind § 2, § 6 und § 19 GenG.

Stimmt außerdem ab, welche Regeln zur Wohnungsvergabe in die Satzung und welche in ergänzende Richtlinien oder Verträge gehören. Eine Mustersatzung sollte dafür fachlich an euer Projekt angepasst werden.

5. Gründungsversammlung durchführen und Organe bestellen

In der Gründungsversammlung beschließt ihr die Satzung und bestellt die erforderlichen Organe. Beschlüsse und Bestellungen müssen für die spätere Anmeldung dokumentiert werden.

Grundsätzlich hat eine Genossenschaft einen Vorstand und einen Aufsichtsrat. Bei höchstens 20 Mitgliedern kann die Satzung den Verzicht auf einen Aufsichtsrat vorsehen; dessen Aufgaben übernimmt dann die Generalversammlung. Ebenso kann bei höchstens 20 Mitgliedern ein einzelnes Vorstandsmitglied genügen, wenn die Satzung das bestimmt. Diese Erleichterungen gelten also nicht automatisch. Sie stehen in § 9 GenG und § 24 GenG.

Überlegt unabhängig von der Mindestbesetzung, wie ihr Arbeit und Kontrolle sinnvoll verteilt. Ein Wohnprojekt braucht dauerhaft Menschen, die sich um Verträge, Buchhaltung und das Gebäude kümmern.

6. Gründungsprüfung und Registereintragung abschließen

Für die Anmeldung benötigt ihr insbesondere die Satzung, Nachweise über die Bestellung der Organe sowie die Bescheinigung und das Gutachten des Prüfungsverbandes. Die Einzelheiten nennt § 11 GenG.

Die Anmeldung durch sämtliche Vorstandsmitglieder ist elektronisch in öffentlich beglaubigter Form einzureichen; dafür stimmt ihr euch mit einem Notariat ab. Das folgt aus § 157 GenG. Erst mit der Eintragung erhält die Genossenschaft die Rechtsstellung einer eG; siehe § 13 GenG.

Plant deshalb gemeinsam mit eurer Beratung, zu welchem Zeitpunkt verbindliche Immobilien- oder Bauverträge geschlossen werden können.

Was kostet die Gründung, und wie lange dauert sie?

Ein pauschaler Gesamtpreis wäre für ein Wohnprojekt wenig aussagekräftig. Holt konkrete Angebote für Beratung, Gründungsprüfung und notarielle Leistungen ein und trennt diese Ausgaben von den Kosten der Immobilie. Plant auch die spätere Verbandsmitgliedschaft und wiederkehrende Prüfungen ein: Die Prüfungspflicht endet nicht mit der Gründung. Ihre Intervalle regelt § 53 GenG.

Auch der Zeitplan hängt von eurem Vorhaben ab. Eine abgestimmte Satzung und vollständige Unterlagen helfen beim Gründungsverfahren. Grundstückssuche, Finanzierung, Genehmigungen und Bau haben einen eigenen Zeitbedarf. Das Datum der Registereintragung ist deshalb noch kein Einzugstermin.

Wo bekommt ihr in Köln Unterstützung?

Das Büro für gemeinschaftliche Wohnbauprojekte der Stadt Köln unterstützt gemeinschaftliche Bauvorhaben, übernimmt eine Lotsenfunktion in der Verwaltung und begleitet Konzeptverfahren für Grundstücke. Die Stadt nennt außerdem die MitStadtZentrale als Anlaufstelle für Erstberatung und Vernetzung, etwa zum Gruppenaufbau und zu möglichen Rechtsformen.

Bereitet für ein erstes Gespräch eine Seite mit Wohnidee, Gruppengröße, Flächenbedarf, bevorzugten Stadtteilen und eurem bisherigen Finanzierungsstand vor. Fragt auch, ob euer Vorhaben unter dem Dach einer bestehenden Genossenschaft möglich wäre. Eine eigene eG ist eine Option für die Organisation des Projekts; die passende Lösung hängt von euren Zielen und Möglichkeiten ab.

Euer nächster Schritt

Vereinbart ein Treffen der Interessierten und formuliert ein gemeinsames Projektkonzept. Klärt anschließend mit einer Beratungsstelle und einem Prüfungsverband, welche offenen Fragen ihr vor der Gründungsversammlung lösen müsst.

Wenn du zunächst eine Wohnung suchst und dich über bestehende Anbieter informieren möchtest, findest du in unserer Übersicht der Kölner Genossenschaften und bei den aktuellen Wohnungsangeboten weitere Einstiegspunkte.

Wie gründet man eine Wohnungsgenossenschaft?